GRÊMIO COPERO

Projeto Arena – Pontos de esclarecimentos

Publicado em 08/jun/2009 por Charles Hansen.
Tags: arena

No Encontro com a Direção cuja a pauta foi a Arena, muitas questões foram feitas.  Fica muito difícil transcrever com detalhes todas as informações, até porque o evento durou quase duas horas.  Encontrei no site Gremio Arena um material interessante que permeia boa parte do que foi questionado pelos sócios. Lá vai:

1 – Tempos atrás um conselheiro opositor do projeto Arena levantou a possibilidade da OAS falir nesse período de 20 anos nos quais o verdadeiro dono da Arena será a OAS, afirmando que a Arena seria usada para cobrir o suposto passivo deixado pela empresa. Existe algum seguro ou garantia em relação a isso?

Trata-se de um complexo contratual formado por três instrumentos: um chamado “contrato principal”, uma escritura de superfície e uma promessa de compra e venda. No contrato principal e na promessa de compra e venda comparecem e se obrigam apenas duas partes: o GRÊMIO FOOT-BALL PORTO ALEGRENSE e a CONSTRUTORA OAS LTDA.

A OAS se obriga a criar duas outras sociedades controladas por ela: a Proprietária e a Superficiária. A proprietária deterá a propriedade/domínio do terreno durante a construção e a Superficiária será titular do direito de superfície. Terminada a construção, a Proprietária transfere a propriedade/domínio do terreno para o Grêmio que confirma o direito de superfície para a Superficiária a qual será, a partir de então, também a Gestora da Arena com a co-gestão pelo Grêmio.

Somente nesse momento futuro da transferência da propriedade do terreno para o Grêmio (pronta a Arena), o Clube entregará a área do Estádio Olímpico. Nesse modelo, admitindo só para argumentar, houvesse, então, a falência da Construtora não afetaria a titularidade sobre a Arena.

O proprietário do terreno será o Grêmio e o direito de superfície será exercido pela Superficiária/Gestora pelo prazo de vinte anos, consolidando-se a partir de então a propriedade plena em favor do Grêmio tanto do terreno quanto da construção decorrente do direito de superfície. Como a sociedade superficiária/gestora terá o propósito específico de gestão da Arena, negócio lucrativo por definição, acredito estarem afastados os riscos de insolvência.

2 – Qual a previsão de receita anual com a Arena nos primeiros sete anos e depois nos outros treze anos?

Receitas do Grêmio durante os vinte anos de concessão do direito de superfície:

Parte fixa – R$ 7 milhões por ano durante o prazo de pagamento da dívida do financiamento e R$ 14 milhões por ano após a liquidação total dessa dívida.

Parte variável – 100% (cem por cento) do Lucro Líquido Ajustado da SPE (Sociedade de Propósito Específico superficiária/gestora) durante o prazo de pagamento da dívida, e 65% do lucro após a liquidação total da dívida.

A OAS somente recebe dividendos após o pagamento da dívida. Os valores da parte fixa serão reajustados em índices previstos no contrato e o prazo de amortização do financiamento foi calculado em aproximadamente sete anos não podendo exceder os dez anos a contar do início da obra.

3 – Como está a situação do requerimento de empréstimo frente ao BNDES? As previsões de autorização do empréstimo acarretam algum atraso no início das obras?

Pelo contrato, a OAS tem prazo até 05 de março de 2010 para a obtenção do financiamento. Segundo as informações da OAS, a empresa está aguardando o lançamento das linhas de financiamento para a Copa do Mundo, para, então, formalizar o pedido de empréstimo. Essas linhas de financiamento somente serão disponibilizadas após a escolha das sub-sedes pela FIFA, anúncio previsto para 31 de maio corrente.

4 – Como está o requerimento do restante das licenças na prefeitura. Quais já foram obtidas? Quais faltam? Existe um prazo pré-estabelecido?
A Superficiária (OAS) será responsável por aprovar o Projeto e todo e qualquer outro projeto eventualmente necessário para a execução e consecução das obras da Arena junto à Prefeitura do Município de Porto Alegre e a quaisquer outros órgãos públicos competentes.

A Superficiária (OAS) deverá identificar, obter e apresentar à Proprietária, sempre com a colaboração do Grêmio, todos os documentos, alvarás, licenças e demais permissões eventualmente necessárias junto aos órgãos públicos competentes para execução das obras da Arena e para a sua regular utilização para os fins a que se destina.

Em entrevista concedida recentemente, o Diretor da OAS Louzival Mascarenhas declarou que a OAS irá apresentar o detalhamento junto à Prefeitura esperando a aprovação do projeto no que diz respeito ao EVU (Estudo de Viabilidade Urbanística) assegurando, ainda quanto ao andamento do Projeto: “tudo está correndo dentro do prazo estipulado, dentro do cronograma, sem nenhum revés. Entre janeiro e junho do ano que vem, estaremos iniciando as obras com a entrega sendo realizada 30 meses depois, já para a Copa das Confederações”.

5 – Quando lançarão o site oficial da Arena?

A previsão de lançamento do site da Arena é na metade deste ano.

6 – A idéia de se fazer um bicicletário na Arena continua de pé?
Sim.

7 – A cobertura vai mudar?

Não. O projeto com o cronograma de obras constitui o Anexo 1 do Contrato Principal. Qualquer alteração terá de ter a concordância expressa do Grêmio. O lay-out final está previsto para o final deste mês. Os detalhamentos estão em elaboração. O princípio é o de que, assim como em todos os demais itens, a cobertura terá de seguir o padrão de uma arena de primeira linha.

8 – Quais as chances de a Plarq não ser a empresa responsável pela arquitetura do estádio?

O Grêmio não tem contrato com a Plarq. É desse escritório a concepção arquitetônica do projeto e ele continua a prestar serviços à OAS.

9 – Quais as facilidades em transporte estão sendo trabalhados (junto ou não com o poder público) para os arredores da Arena? Planejam que tenha acesso de ciclovia e aero móvel ao estádio?

Recentemente, o Trensurb apresentou o plano estratégico do metrô de Porto Alegre interligado com a linha já existente e em expansão até Novo Hamburgo. Conjugado com esse plano existe também a previsão de um aeromóvel , assim descrito nos documentos oficiais, com expressa menção à futura Arena do Grêmio:

O APM no Aeroporto Salgado Filho compreenderá duas estações de embarque, distantes entre si cerca de um quilômetro e interligadas por uma via elevada esbelta. Será dotado de dois veículos de capacidade para aproximadamente 200 passageiros cada, com espaço especial para acomodação de bagagens e provisões de acessibilidade. O APM será projetado para cumprir todo percurso em um intervalo de tempo da ordem de um minuto, utilizando, para isto, subsistema de propulsão acionado eletricamente, disposto em duas casas de máquinas ao nível do solo, contando com uma redundância acionada por motor de combustão interna a gás natural, aumentando a disponibilidade do sistema e capacitando-o para 24 horas de operação ininterrupta. A propulsão deverá ser capaz de levar o veículo a uma velocidade de até 60 km/h, com uma taxa de aceleração máxima de 1,1 m/s2.
(…)

Convém citar, ainda, que há outros planos para a região vizinha ao Aeroporto, envolvendo a provável construção de um estádio no formato de “Arena” para sediar a Copa do Mundo de 2014, junto a um shopping center, que terá um estacionamento subterrâneo e capacidade máxima para 45 mil espectadores. Além de três prédios: um onde será construído um hotel de grande porte, um para centro de convenções e outro comercial. Este seria um motivo a mais para a implantação do Aeromóvel nesta área da cidade.

Segundo, ainda, esse plano “a estimativa de prazo para implantação do APM no Aeroporto Salgado Filho é de 12 meses a um custo de aproximadamente R$ 23 milhões, consideradas as características técnicas e de obras civis..”

Quanto à ciclovia, entre os trajetos prioritários do Plano Diretor Cicloviário Integrado de Porto Alegre, está a Estação Farrapos da Trensurb que permitirá a extensão até a Arena.

10 – A capacidade do estádio foi alterada?

Não.
Editado pelo Gremio Copero: Dr. Preis levantou a possibilidade de cadeiras móveis atrás dos dois gols.

11 – Em que data está prevista a assinatura de contrato de financiamento da OAS e BNDES?

Não existe data prevista. Remeto à resposta à questão 3.

12 – Caso o financiamento com o BNDES não seja obtido, tem risco do projeto não sair?

A obtenção do financiamento para 45% do custo da obra é uma das chamadas “condições precedentes”. Caso a Superficiária não obtenha, até 5 de março de 2010, linha de financiamento nas bases previstas deverão as Partes reunir-se para discutir a revisão econômico-financeira do contrato, de sorte a encontrar solução conjunta para permitir o início das obras.

Verificando-se a não ocorrência de qualquer desses eventos, deverá a Proprietária, em seu nome, da OAS e da Superficiária, caso não tenha, de comum acordo com o Grêmio, construído alternativas para contornar os óbices indicados, notificar o Grêmio, tendo-se então por extinto este Contrato, sem que seja devida de parte a parte qualquer indenização ou reparação por prejuízos ou despesas havidos em conexão com este Contrato.

13 – Os lugares serão numerados? Se sim, será respeitada essa numeração em todos os jogos ou continuará no esquema de quem chegar primeiro escolhe onde fica?

Serão numerados. Quanto à outra parte da pergunta, só posso dar opinião pessoal. O costume indicado na pergunta nunca conseguiu ser alterado, até hoje, no Estádio Olímpico, no setor de cadeiras locadas. Embora se preveja maior rigor na observância dos locais numerados, em tudo, sempre, terá de prevalecer o bom-senso.

14 – Os direitos dos sócios patrimoniais e remidos serão mantidos nos atuais moldes?

O contrato prevê que Grêmio poderá conceder descontos especiais, conforme as políticas internas da associação, para seus associados ou torcedores, desde que reembolse à Superficiária o valor equivalente ao desconto ofertado sobre o preço acordado na política de preços em vigor.

O Plano Anual deverá conter previsão sobre os limites de concessão de tais descontos e sobre a forma de seu reembolso, que deverá se dar mediante compensação com o valor mensal do Preço Fixo a ser pago no mês imediatamente posterior ao da concessão do desconto.

Nenhum torcedor ou associado do Grêmio terá acesso aos jogos ou outros espetáculos realizados na Arena sem que pague o preço do respectivo ingresso, conforme acordado na política de preços em vigor ou, mediante acordo prévio com o Grêmio, tenha o valor do ingresso reembolsado pelo Grêmio à Superficiária.

Essa definição, portanto, pertence ao Clube. O que sei é que estão sendo realizados estudos aprofundados sobre o tema e a intenção é de respeito aos direitos.

15 – A área da geral será mantida?

Sim, segundo os critérios já anunciados.

16 – Como serão as cadeiras da Arena?

Segundo a concepção, haverá dois tipos de cadeiras: as Vips, diferenciadas, com apoio aos braços e as cadeiras de setores mais econômicos. A definição ocorrerá por ocasião do detalhamento e segundo as disponibilidades de mercado.

17 – Quais as medidas que serão tomadas para tornar a arena ecológica? Por exemplo, vão utilizar cisternas para captar a água da chuva e usá-la para irrigar o gramado? Terão painéis solares para auxiliar na economia de energia?

Captação de água da chuva para as diversas finalidades, sim. Quanto a painéis solares, ainda não estão previstos.

18 – Devido aos constantes envolvimentos de empreiteiras em investigações, a OAS e as obras da arena correm algum risco?

Não vejo relação de causa e efeito entre as hipóteses.

19 – Vai ter alguma pré-venda das salas comerciais e outros espaços para empresas e comércio? Ainda sobre o tema, terá alguma restrição de ramo de comércio para as redondezas (tipo lojas do Internacional)?

A previsão existente é de que nenhuma atividade comercial a ser explorada ou praticada na Arena poderá afetar a imagem do Grêmio ou de seus patrocinadores oficiais, devendo a Superficiária consultar o Grêmio previamente a qualquer campanha publicitária.

20 – Existe a possibilidade de a construção exceder os 2 anos previstos?

O prazo previsto é de até 30 (trinta) meses após terem sido atendidas as condicionantes postas para o início das obras.

21 – A Arena continua forte candidata a sediar os jogos da copa?

Acreditamos que , pronta a Arena nos prazos previstos, a FIFA não haverá de desconsiderar a existência de um estádio novo preenchendo todos os requisitos.
Editado pelo Gremio Copero: Dr.Preis acredita que o Gremio terá a Arena pronta antes do término das reformas do Beira-Rio. Logo, pq não? O interesse do Gremio é e sempre foi nos beneficios fiscais e linhas de creditos obtidos por ser estar incluso como estadio de apoio.
22 – Existe interesse político por trás disso ou a FIFA se mantém isenta quanto a isso (quer apenas escolher um estádio pelo o que oferece)?

Pelas informações que se têm, a FIFA é extremamente técnica nessas avaliações.

23 – Existem planos de urbanização definitivos para os arredores da Arena, ou apenas estudos superficiais?

Os planos de urbanização dos arredores são de incumbência do Poder Público. Para a área da Arena e do entorno, a concepção é de um projeto privilegiando a valorização da ecologia.

Aliás, para quem quiser aprofundar-se mais sobre os projetos de reestruturação viária, projetos urbanísticos para aquela área, poderá, com facilidade, acessar o site da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, o site da Trensurb e a pesquisa publicada no blog Grêmio Arena que publica também um resumo da entrevista do Diretor Comercial da OAS em matéria mais completa do que o próprio site do Grêmio em temas importantes como: a desocupação da área como remoção das escolas, construção em outro local, sondagens do solo, e a perspicaz observação de que essas etapas, mais a “tapumização humanizada”, a montagem de estandes “ já significam a IMPLEMENTAÇÃO do projeto” e, ainda, a declaração incisiva do Diretor Mascarenhas de que a crise NÃO põe o projeto em risco, o empreendimento será realizado com capital próprio e financiamento nacional sem financiamentos externos.

Mais esclarecimentos financeiros:

1 – O financiamento será adquirido pela OAS, não pelo Grêmio. Ou seja, o clube não está contraindo nenhuma dívida nova;

2 – As receitas da ARENA são advindas de: bilheteria dos jogos, shows, etc; estacionamento do SUBSOLO DA ARENA (cerca de 1.600 vagas), lojas instaladas NOS TRÊS ANDARES COMERCIAIS existentes NA ARENA, tour pelo estádio, placas de publicidade dentro do estádio, etc.

Enfim, TUDO o que for adquirido através da ARENA (ou seja, não tem NADA A VER com shopping, hotel, prédios comerciais/residenciais, anfiteatro e auditório);

3 – As receitas obtidas através do Quadro Social, Grêmio Mania, venda de atletas, cotas de TV e patrocínio SÃO EXCLUSIVAS DO GRÊMIO;

4 – Entende-se por LUCROS DA ARENA:

Durante o período da “dívida” da OAS:

LUCROS DA ARENA = RECEITAS DA ARENA – DESPESAS MANUTENÇÃO ARENA – 7 MILHÕES (PARTE FIXA DO GRÊMIO) – PARCELA “DÍVIDA” DA OAS

Após a quitação da “dívida” da OAS:

LUCROS DA ARENA = RECEITAS DA ARENA – DESPESAS MANUTENÇÃO ARENA – 14 MILHÕES (PARTE FIXA DO GRÊMIO)

Sobre assuntos gerais:

5 – Cobertura: A cobertura ainda não está definida. Segundo o Preis, a OAS ainda está estudando qual o melhor material para fazer a cobertura, talvez altere a parte estética, etc. A única certeza neste assunto é que a cobertura será DE PRIMEIRA LINHA, assim como o resto do estádio.

6 – Capacidade: Não será alterada. Permanecerá como antes: 54 mil com cadeiras em todos os setores e cerca de 58 mil sem cadeiras no setor da geral (atrás de uma das goleiras).